Mietrendite berechnen: Formel, Beispiel und wichtige Kosten

Die Mietrendite zeigt, wie viel Jahresnettokaltmiete eine Immobilie als Wertanlage im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erwirtschaftet. Für den schnellen Überblick reicht die Bruttobetrachtung mit Kaufpreis und Jahresmiete. Für eine belastbare Einschätzung sollten Sie aber auch Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Vermieterkosten, Rücklagen und einen realistischen Leerstand berücksichtigen.

Genau das macht den Unterschied zwischen einer guten ersten Orientierung und einer tragfähigen Kalkulation. Mit den Formeln, dem Rechenbeispiel und den wichtigsten Kostenpositionen in diesem Ratgeber können Sie beim Wohnungskauf als Kapitalanlage vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser sauber prüfen – von Hand, in Excel oder mit einem Online-Rechner. Zusätzliche Praxis-Tipps finden Sie im Beitrag Wohnungskauf als Kapitalanlage: 5 Tipps für Anleger.

Diese Angaben gehören in eine saubere Renditerechnung

• Erfassen Sie zuerst Kaufpreis, vermietbare Fläche (exakt ermittelt per Wohnflächenberechnung), den Wert Ihrer Immobilie und die tatsächlich vereinbarte Jahresnettokaltmiete. Stellplätze, Garagen oder andere Zusatzerlöse setzen Sie am besten getrennt an, damit die Basis sauber bleibt.
• Für eine belastbare Nettobetrachtung zählen außerdem alle Erwerbsnebenkosten sowie die laufenden Kosten auf Eigentümerseite: nicht umlagefähige Betriebskosten laut Aktueller Betriebskostenspiegel, Instandhaltung, Rücklagen und ein kalkulatorischer Leerstand; klären Sie zudem, welches Hausgeld umlagefähig ist (siehe Hausgeld: Was ist umlagefähig?).
• Trennen Sie diese objektsbezogenen Größen konsequent von Zinsen, Tilgung und Steuern. So prüfen Sie zuerst die Qualität des Objekts und erst danach die individuelle Finanzierung oder steuerliche Wirkung.

Mit diesen Formeln rechnen Sie Brutto- und Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite ist leicht berechnet. Aussagekräftiger wird die Rechnung, wenn Sie dieselbe Jahresmiete um die relevanten Abzüge ergänzen und konsequent auf Jahresbasis arbeiten.

Ein Rechenbeispiel: von der Miete bis zur belastbaren Rendite

Nehmen wir eine vermietete Wohnung mit 240.000 Euro Kaufpreis und 24.000 Euro Kaufnebenkosten. Die Monatsnettokaltmiete liegt bei 1.000 Euro, also 12.000 Euro im Jahr. Die Bruttomietrendite beträgt damit 12.000 ÷ 240.000 × 100 = 5,0 Prozent.

Für die Nettobetrachtung ziehen Sie nun realistische Jahreskosten ab: 900 Euro nicht umlagefähige Kosten, 1.200 Euro Rücklage für Instandhaltung und 600 Euro kalkulatorischen Leerstand. Übrig bleiben 9.300 Euro pro Jahr beziehungsweise rechnerisch 775 Euro pro Monat vor Zinsen, Tilgung und Steuern. Die Nettomietrendite liegt dann bei 9.300 ÷ 264.000 × 100 = 3,52 Prozent. Genau dieser Abstand zeigt, warum die Bruttorendite nur ein Schnellcheck ist.

Welche Kennzahlen neben der Mietrendite noch helfen

Wenn Sie mehrere Objekte vergleichen, ergänzt diese Kennzahlen die Mietrendite sinnvoll:

Wie stark die Energieeffizienzklasse Kaufpreis und Mietniveau beeinflusst, zeigt der Beitrag Preisfaktor Energieeffizienzklasse.

Zinsen, Tilgung und steuerliche Effekte wie Abschreibung gehören also in die weiterführende Wirtschaftlichkeitsprüfung. Ihre Wirkung hängt vom Objekt und von Ihrer persönlichen Situation ab und sollte bei Bedarf mit der finanzierenden Bank oder einem Steuerberater geprüft werden.

Per Excel, online oder von Hand: Hauptsache vergleichbar

• In Excel legen Sie für jedes Objekt dieselben Zeilen an: Kaufpreis, Nebenkosten, Jahresmiete, Leerstand, Eigentümerkosten und bei Bedarf Finanzierung.
• Ein Online-Rechner spart Zeit, ist aber nur so gut wie die eingegebenen Annahmen.
• Von Hand funktioniert es genauso gut, wenn Sie Wohnung, Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus immer nach demselben Schema prüfen.

Diese Fehler machen die Rechnung schnell zu schön

• Vergessene Kaufnebenkosten machen fast jede Renditerechnung künstlich besser, als sie tatsächlich ist.
• Zu niedrige Ansätze für Instandhaltung, Rücklagen oder erkennbaren Modernisierungsbedarf drücken das Risiko nur aus der Kalkulation, nicht aus dem Objekt.
• Leerstand, Mietausfall und zusätzliche Vermieterkosten werden oft übersehen, obwohl sie den jährlichen Überschuss direkt mindern.
• Zinsen und Tilgung gehören in die Finanzierungsrechnung, nicht in die reine Objektrendite. Wer Brutto- und Nettorendite vermischt, vergleicht schnell Äpfel mit Birnen.
• Steuerliche Effekte und mögliche Wertsteigerungen sollten Sie nicht pauschal einpreisen. Wenn ein Ergebnis ungewöhnlich hoch aussieht, lohnt sich ein zweiter Blick auf Miete, Zustand und Annahmen.

Woran Sie erkennen, ob sich eine Kapitalanlage tragen kann

Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage tragen kann, erkennen Sie nicht an einer einzelnen Prozentzahl. Eine gute Rendite hängt immer auch von Lage, Zustand, Vermietbarkeit, Mieterstruktur und Ihrem Risikoprofil ab. Eine scheinbar hohe Rendite kann durch Sanierungsstau oder erhöhtes Leerstandsrisiko teuer erkauft sein.

Entscheidend ist, was nach laufenden Kosten, kalkulatorischem Leerstand, Finanzierung und gegebenenfalls Steuern tatsächlich übrig bleibt. Ob man von Mieteinnahmen leben kann, hängt deshalb nicht von der Miete allein ab, sondern vom dauerhaften Überschuss. Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern hilft die Rechnung zusammen mit einer Wertermittlung vor allem bei einer nüchternen Vorprüfung.