Mehrfamilienhaus kaufen: Ihre Checkliste

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, übernimmt nicht nur ein Gebäude, sondern auch Mieteinnahmen, laufende Kosten, bestehende Mietverhältnisse und rechtliche Pflichten. Genau deshalb reicht es nicht, nur den Kaufpreis oder eine in Aussicht gestellte Rendite zu betrachten. Wie Sie die Kennzahl fundiert kalkulieren, erfahren Sie unter Mietrendite berechnen. Entscheidend ist, ob Ertrag, Zustand, Unterlagen und Risiken zusammen ein stimmiges Bild ergeben.

Die wichtigste Abkürzung zu einer guten Entscheidung ist eine saubere Prüfung vor dem Notartermin. Dazu gehören belastbare Objektunterlagen, eine realistische Einordnung der Mieten, ein nüchterner Blick auf den technischen Zustand und die Frage, welche rechtlichen oder wirtschaftlichen Punkte später teuer werden können. Für die Preisfindung unterstützt zudem Wertermittlung – so ermitteln Sie einen fairen Preis.

Wer nur auf die Zahlen im Exposé schaut, übersieht leicht Leerstand, Sanierungsstau, fehlende Nachweise oder falsch berechnete Flächen. Genau diese Punkte beeinflussen aber Kaufpreis, Finanzierbarkeit und Ihren Spielraum nach dem Erwerb oft stärker als auf den ersten Blick sichtbar ist. Gerade bei Flächenangaben lohnt es sich, die Wohnfläche korrekt prüfen.

Worauf Sie vor der Besichtigung wirklich achten sollten

Ein Mehrfamilienhaus prüfen Sie anders als ein Eigenheim. Im Mittelpunkt stehen nicht nur Grundriss, Lage oder Ihr persönlicher Eindruck, sondern vor allem die Vermietungssituation, die Ertragskraft, die Qualität der Unterlagen und die Faktoren, die den Immobilienwert steigern. Banken und Käufer schauen bei solchen Objekten meist deutlich genauer hin, weil schon kleine Unklarheiten bei Flächen, Mieten oder Genehmigungen schnell zu Preisabschlägen, Nachverhandlungen oder Verzögerungen führen können.

Vor der Besichtigung hilft deshalb eine erste Vorprüfung anhand weniger Kernfragen: Wie ist die Nachfrage am Standort? Wie viele Einheiten gibt es und sind deren Zuschnitte – etwa bei einem Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten – nachvollziehbar? Gibt es Leerstand? Sind größere Instandhaltungen bereits sichtbar? Und wirken die angesetzten Mieten im Verhältnis zum Zustand und zur Nutzung plausibel?

Wird ein Mehrfamilienhaus professionell vermarktet, etwa über einen Makler wie Pruin, finden Sie es meist über aktuelle Immobilienangebote; Exposé, Mietdaten und erste Basisunterlagen liegen dann oft schon gebündelt vor. Das erleichtert den Einstieg, ersetzt aber nicht Ihre eigene Detailprüfung.

Diese Unterlagen sollten Sie sich zeigen lassen

Eine praxistaugliche Checkliste für den Kauf eines Mehrfamilienhauses lässt sich am besten in drei Blöcke gliedern: Objekt und Recht, Mieten und Kosten sowie Technik und Zustand. Unvollständige Unterlagen bedeuten nicht automatisch, dass ein Kauf ausscheidet. Sie beeinflussen aber unmittelbar Ihre Risikobewertung, den Kaufpreis und oft auch die Finanzierung. Die folgenden Übersichten zeigen deshalb jeweils, wozu die Unterlage dient, welche Prüffrage sich daraus ergibt und wo sie typischerweise angefordert wird.

Objekt- und Rechtsunterlagen

Unterlagen zu Mieten, Nebenkosten und Verträgen

Technische Nachweise und Zustandsunterlagen

Mieteinnahmen und Kosten realistisch einordnen

Beim Mehrfamilienhaus hängt die wirtschaftliche Bewertung stark von der Jahresnettokaltmiete ab. Dennoch sagt der reine Soll-Ertrag allein wenig aus. Entscheidend ist, was tatsächlich eingeht, was ausfällt und welche Kosten Sie dauerhaft tragen. Ein Objekt kann auf dem Papier interessant wirken und sich trotzdem als schwächer erweisen, wenn Leerstand, Rückstände oder hohe nicht umlagefähige Kosten hinzukommen.

Wichtig ist deshalb die Unterscheidung zwischen Ist-Miete, Soll-Miete und Marktmiete. Die Ist-Miete zeigt, was aktuell tatsächlich vereinbart und vereinnahmt wird. Die Soll-Miete beschreibt, was bei voller Vermietung oder nach den vorhandenen Verträgen rechnerisch möglich wäre. Die Marktmiete wiederum ordnet ein, ob einzelne Einheiten eher unter, auf oder über dem marktüblichen Niveau liegen. Für Ihre Kalkulation zählt nicht nur, welche Miete theoretisch denkbar ist, sondern wie belastbar die aktuelle Vermietungssituation wirklich ist.

Zur Einnahmenseite gehört immer die Kostenseite. Prüfen Sie Betriebskosten nicht nur insgesamt, sondern getrennt nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Positionen. Dazu kommen Verwaltung, Instandhaltung, mögliche Mietausfälle sowie absehbare Investitionen etwa in Dach, Heizung, Fenster oder Leitungen. Wirtschaftlich sinnvoll kann ein Kauf dann sein, wenn die Mieten stabil sind, die Kosten nachvollziehbar bleiben, der Instandhaltungsbedarf beherrschbar ist und kein verdeckter Ertragsausfall hinter schönen Kennzahlen steckt.

Technik und Zustand ohne rosa Brille bewerten

Gerade bei Mehrfamilienhäusern entscheidet der technische Zustand oft darüber, ob ein Objekt solide kalkulierbar ist oder schnell zur Kostenfalle wird; auch die Zusammenhänge zwischen Energieeffizienzklasse und Kaufpreis liefern einen frühen Hinweis auf laufende Kosten und Sanierungsdruck. Diese Punkte sollten Sie systematisch prüfen:

• Genehmigte Pläne und tatsächlichen Ausbau abgleichen. Ungenehmigte Umbauten können Kaufpreis, Haftung und Finanzierung belasten.
• Dach, Fassade und Fenster nicht nur optisch beurteilen, sondern auf Alter, Schäden und bereits dokumentierte Maßnahmen achten.
• Leitungen, Heizung und Elektrik als typische Kostentreiber einordnen und Wartungs- oder Prüfunterlagen konsequent gegenprüfen.
• Treppenhaus, Keller und Gemeinschaftsflächen auf Feuchtigkeit, Abnutzung, Sicherheit und Instandhaltungsstau prüfen.
• Brandschutzthemen nicht nebenbei behandeln, sondern als eigenständigen Risikobereich verstehen.
• Wartungs- und Modernisierungshistorie nutzen, um sofortigen Handlungsbedarf von späteren Investitionen zu trennen.
• Fehlende Prüfprotokolle oder vage Mängelangaben immer als Warnsignal werten, nicht als bloße Formalität.

Rechtliche Punkte vor dem Notartermin klären

Vor dem Notartermin sollten die rechtlichen Grundlagen des Objekts vollständig und widerspruchsfrei vorliegen. Dazu gehört nicht nur, Grundbuch und Baulasten anzufordern, sondern sie auch inhaltlich auszuwerten. Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Erbbaurechte oder andere Belastungen können Nutzung, Ertrag und Wiederverkauf spürbar beeinflussen. Vertiefend hilft hier Nießbrauch und Wohnrecht verstehen. Gleiches gilt für öffentlich-rechtliche Verpflichtungen aus dem Baulastenverzeichnis – einen kompakten Einstieg bietet Baulastenverzeichnis (NRW): mögliche Einschränkungen prüfen.

Ebenso wichtig sind die bestehenden Mietverhältnisse. Sie kaufen nicht nur Mauern, sondern übernehmen laufende Rechtsverhältnisse mit Mieten, Kautionen, Nebenkostenregelungen, Sonderabreden und möglicherweise weiteren Verträgen. Genau deshalb sollten Mietunterlagen vollständig vorliegen und mit den Angaben in der Mietaufstellung übereinstimmen.

Wenn Teil- oder gemischte Eigentumsstrukturen vorliegen, kommen zusätzliche Regeln aus Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Sondernutzungsrechten hinzu. Auch hier zählt, ob die tatsächliche Nutzung zum rechtlichen Bestand passt. Für Notartermin und Kaufabwicklung ist das entscheidend: Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen verzögern den Prozess und schaffen unnötige Unsicherheit. Bei individuellen Rechtsfragen sollten Sie die konkrete Prüfung mit Notar oder Rechtsanwalt abstimmen.

Finanzierung und Eigenkapital ehrlich durchrechnen

Banken prüfen Mehrfamilienhäuser oft strenger als viele selbst genutzte Immobilien. Neben dem Objektwert zählen Mieteinnahmen, Leerstand, Kostenstruktur, Unterlagenlage und rechtliche Klarheit. Eigenkapital sollten Sie deshalb nicht nur für den Kauf und die Kaufnebenkosten einplanen, sondern auch für Reserven bei Instandhaltung, Mietausfall, Leerstand oder Nachbesserungen nach dem Erwerb. Starre Pauschalen helfen hier wenig: Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt stark von Zustand, Ertrag, Sanierungsstau und dem gesamten Risikoprofil des Objekts ab. Fehlen wichtige Unterlagen oder kommen sie zu spät, kann das die Finanzierung ausbremsen oder verteuern.

Die teuersten Fehler beim Kauf eines Mehrfamilienhauses

Die größten Verluste entstehen selten durch einen einzigen spektakulären Fehler, sondern meist durch mehrere übersehene Warnzeichen. Besonders häufig sind diese Punkte:

• Nur auf Faktor oder versprochene Rendite schauen, ohne Mieten, Leerstand und Rückstände sauber zu prüfen.
• Instandhaltungen an Dach, Heizung, Leitungen oder Fassade zu spät oder zu optimistisch kalkulieren.
• Offene Prüfpflichten und fehlende Wartungsnachweise als Nebensache behandeln.
• Ungenehmigte Umbauten oder abweichende Flächenangaben erst nach dem Kauf ernst nehmen.
• Mit unvollständigen oder widersprüchlichen Unterlagen in Finanzierung und Notartermin gehen.
• Zu wenig Reserve einplanen und sich durch Zeitdruck zu einer unvollständigen Prüfung drängen lassen.